代 理 词

尊敬的审判长：

贵院合并审理的世代积家项目一期2楼22XX、22XX号房（业主：廖某）和2205（业主：张某某）号房两位业主（以下简称“原告”）诉成都新同辉置业有限公司（以下简称“被告”）商品房预售合同纠纷一案中，我们受两位业主的委托，参加庭审。现围绕本案原告的庭审请求逐一发表以下代理意见。

一、原告未能在房屋交付之日起365日内取得房屋权属证书，其根本原因是被告没有取得房屋竣工验收合格等手续，导致至今无法完成房屋所有权转移登记，构成根本违约，原告主张解除商品房买卖合同及其补充协议合法有据。

事实部分：根据双方《商品房买卖合同》第10条和19条的约定，出卖方房屋交付时间为2013年1月1日前，产权证办理时间为房屋交付后365日内，即2014年1月1日前完成转移登记。同时，双方签订的委托经营合同约定起租时间从2013年1月1日起；第一次租金支付时间为2013年1月14日。以上事实均证明出卖方已按照合同约定的2013年1月履行了房屋交付义务。但时至今日，原告早已履行完相关协助义务的情况下仍然没有完成转移登记。根据物权法规定的不动产实行登记生效制度，登记是实现交易的根本途径。因此本案中出卖方因自身原因——消防验收不合格而导致不能登记已经构成根本违约。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和第19条明确规定办理产权证期限届满超过一年请求解除合同的应予支持，本案中自产权证办理期限届满之日为2014年1月1日，至今早已超过1年。

二、原告主张解除与第三人签订的《担保借款合同》合法有据，并且停止履行该借款合同才能体现公平原则。

 事实依据：原告与第三人签订借款合同是为了购买本案中带租约的商品房。但是，被告及其指定的经营者自2015年1月开始停止支付租金导致原告失去租金收入却要按时偿还第三人按揭款，原告因此陷入严重的家庭财务危机，继续履行对原告明显不公平。

原告解除与第三人签订的担保借款合同并不会对第三人造成损失。根据双方签订的担保借款合同第13条的约定，在完成转移登记并办理正式抵押之前，担保人承担连带责任——买房人不能偿还按揭款的，第三人可以直接划扣担保人银行账户资金予以弥补。

另外，原告因不能取得产权证而主张解除商品房买卖合同后，原告向第三人贷款买房的目的已无法实现。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条，贷款目的无法实现而主张解除担保贷款合同的应予支持。《合同法》司法解释二第26条规定的继续履行合同对一方当事人明显不公平的请求法院解除的，法院应根据公平原则确定是否解除。

三、原告要求被告退还已代收的契税等相关费用是合理合法的。

     2014年1月，原告将办理转移登记的所有费用和资料已经交给被告，但被告不但没有将该笔款项用于办理转移登记，反而挪作他用。导致原告至今没能办理转移登记。

 庭审中，被告方提出“这些款项是为国家房管税务等部门代收，并且已经缴纳给税务部门”，但是被告没能提供任何证据证明其已经代缴的事实。因此原告要求其返还应予支持。

四、原告主张按照已付购房总款万分之一每天计算违约金合法有据。被告提出的原告主张解除合同与违约金请求相互矛盾是犯了理解上的错误——即合同解除权与合同解除后实体处理相混淆的错误。

    原被告之间签订的商品房买卖合同第19条约定的是办理转移登记的时间和违约后的实体处理及违约金的计算方式。原告在本案中行使的合同解除权不仅是依据合同约定，更是依据法律的规定。被告方将解除合同与主张违约金以相互矛盾作为辩驳的理由实为故意混淆视听，达到解除合同则免除己方应当承担违约责任的目的。

依据《合同法》第97条和《合同法》司法解释二第26条的规定并结合本案：合同解除后，原告可以根据履行情况要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失、承担违约责任等方式处理实体权益，因此本案商品房买卖合同解除后原告有权选择实体处理方案。

 本案中被告的违约行为已经给原告造成了巨大损失，这些损失除了直接的金钱损失，还包括无法计算的因维权导致的个人时间、精力的浪费等。原告要求被告承担按照已付购房总款每日万分之一计算违约金还不足以弥补原告损失，被告在庭审中没有提出对违约金的调整请求。因此，原告的违约金主张应该得到支持，至于原被告之间的债权债务如何结清则根据不告不理原则另案处理。

综上所述，原告的所有诉讼请求均有充分的事实和法律依据，请法庭予以支持！

                              四川合状律师事务所

                             代理人：钟X

    二0一五年十二月十六日